Ein präziser Angebotspreis ist das Fundament einer erfolgreichen Immobilienvermarktung. Wer ein Haus verkaufen möchte, stößt bei der Wertermittlung unweigerlich auf einen zentralen Begriff: den Bodenrichtwert. Doch was genau verbirgt sich hinter dieser Kennzahl, wie wird sie in der Hansestadt Bremen ermittelt und welchen tatsächlichen Einfluss hat sie auf die finale Immobilienbewertung Ihres Hauses?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, angegeben in Euro pro Quadratmeter. Er wird für eine Mehrheit von Grundstücken ermittelt, die in ihren Eigenschaften (wie Lage, Nutzung und Zuschnitt) weitgehend übereinstimmen – diese Bereiche werden als Bodenrichtwertzonen zusammengefasst. In Bremen ist der unabhängige Gutachterausschuss für Grundstückswerte für die Ermittlung zuständig. Basis für die Berechnung sind die tatsächlich vertraglich vereinbarten Kaufpreise von Grundstücken der jüngsten Vergangenheit, die in der amtlichen Kaufpreissammlung anonymisiert erfasst werden.
Für Eigentümer ist wichtig zu verstehen: Der Bodenrichtwert bildet lediglich den Wert des unbebauten Bodens ab. Er ist eine wichtige Hilfsgröße, aber nicht mit dem tatsächlichen Marktwert (Verkehrswert) einer bebauten Immobilie gleichzusetzen. Ein Haus in Schwachhausen hat aufgrund der exklusiven Bodenrichtwertzone naturgemäß ein teureres Fundament als ein baugleiches Objekt in einem weniger zentralen Stadtteil. Dennoch bestimmt das Gebäude auf dem Grundstück den Löwenanteil des Gesamtwertes.
Die amtliche Richtwertkarte (abrufbar über das System BORIS-D) dient Maklern und Sachverständigen als theoretische Basis. Bei einer professionellen Immobilienbewertung müssen jedoch zahlreiche individuelle Faktoren hinzugerechnet oder abgezogen werden:
Der Bodenrichtwert ist ein verlässlicher Indikator für den reinen Lagewert, greift bei einer ganzheitlichen Preisfindung für ein bewohntes Haus jedoch zu kurz. Eine fehlerhafte Interpretation dieser Daten kann entweder zu einem zu niedrigen Verkaufspreis oder zu einer unbezahlbaren Hängepartie am Markt führen.
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